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“보증금을 돌려주지 않겠다고 한다면, 가만히 있지 마세요.”
전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 단순한 분쟁이 아니라 생활의 기반이 흔들릴 수 있는 심각한 문제입니다.
2025년 현재 기준으로 보증금 반환이 지연되거나 거절됐을 때 취할 수 있는 현실적이고 법적인 5단계 대처 방법을 알려드립니다.
✅ 1. 계약 종료일 이전부터 준비하세요
- 계약 만료 1개월 전부터 집주인에게 구두/문서로 보증금 반환 의사 전달
- 카카오톡, 문자 등 기록이 남는 수단 활용 권장
- 협의 기록 캡처 저장해 두기
✅ 2. 전입신고 + 확정일자 = 당신의 무기
보증금 보호를 위해서는 계약 당시 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주가 필수입니다.
- 이 세 가지가 모두 갖춰져야 우선변제권이 생기고, 보증금 반환 순위에서 앞설 수 있음
- 전입신고는 주민센터, 확정일자는 동사무소에서 가능
✅ 3. 내용증명으로 ‘정식 통보’
집주인이 반환 의무를 이행하지 않는 경우, 우선 내용증명 발송으로 정식 이행 요청을 하세요.
- 우체국 또는 인터넷우체국에서 내용증명 작성 가능
- “2025년 ○월 ○일까지 보증금 반환이 없을 시 민사소송 진행 예정” 등의 문구 포함
✅ 4. 임차권 등기명령 신청
이사 가야 하는데 보증금이 안 돌아오면? 임차권 등기명령을 신청하면 이사도 가능하고 보증금 권리도 유지할 수 있습니다.
- 법원에 신청하면 임차권이 등기부등본에 기재되어 권리를 인정받음
- 등기 후 주소지 이전 및 전입신고 가능
- 이후 집주인에게 보증금 반환 청구 가능
✅ 5. 보증금 반환 청구 소송 & 경매 신청
내용증명과 협의에도 불구하고 반환되지 않을 경우 민사소송을 통해 보증금 반환 청구가 가능합니다.
- 민사조정 또는 지급명령 먼저 시도 (빠르고 비용 저렴)
- 실효 없을 시 경매 신청 → 배당요구
- 대항력과 우선변제권이 있다면 경매 시 보증금 일부 또는 전액 회수 가능
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💬 실전 Q&A
Q. 보증금 못 돌려받으면 집에 계속 살아도 되나요?
A. 계약이 종료되었더라도 임차인의 대항력이 유효한 경우 일정 기간 거주 가능하지만, 법적으로는 임대차 계약이 끝났기 때문에 분쟁의 여지가 생깁니다. 법적 절차로 해결하는 것이 최선입니다.
Q. 집주인이 돈이 없다고 버티면 어떻게 하나요?
A. 임차권 등기 후 경매 절차를 통해 보증금을 회수하는 것이 일반적인 방법입니다. 우선변제권이 있다면 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다.
🔔 마무리하며
보증금 반환 문제는 누구나 겪을 수 있는 일입니다. 미리 준비하고, 상황이 발생하면 법적으로 대응하면 충분히 권리를 지킬 수 있습니다.
📌 도움이 되셨다면?
- 👉 공유 버튼으로 필요한 사람에게 전달해주세요.
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