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“보증금 떼이지 않으려면, 등기부등본부터 확인하세요!”
전세계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 해야 할 일은 바로 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 ‘신분증’ 같은 서류로, 집주인이 맞는지, 집에 빚이 있는지 등을 명확하게 알 수 있는 공식 문서 입니다.
오늘은 2025년 기준으로 등기부등본을 인터넷으로 열람하는 방법부터, 꼭 확인해야 할 핵심 포인트까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.
1. 등기부등본이란?
등기부등본(정식명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 소유권, 근저당권, 임차권 등 권리관계를 공적으로 증명하는 문서입니다. 부동산 등기소에서 발급하며, 누구나 인터넷으로 열람 및 발급이 가능합니다.
✅ 왜 전세계약 전에 등기부등본을 봐야 할까?
- 실제 집주인과 계약하는지 확인
- 해당 집에 근저당(대출)이나 가압류 등 위험요소가 있는지 확인
- 불법 건축물 여부 파악
- 전입신고 및 확정일자로 보증금 보호 가능 여부 확인
2. 인터넷으로 등기부등본 열람하는 방법
- 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속
- 상단 메뉴에서 열람하기 > 부동산 등기 열람 클릭
- ‘주소 입력’ 또는 ‘지번 입력’으로 대상 부동산 검색
- 해당 물건 선택 후 ‘등기사항전부증명서(요약X)’ 선택
- 열람료(700원) 결제 후 바로 확인 가능
3. 등기부등본 핵심 항목 보는 법
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다:
- 표제부: 건물의 주소, 구조, 용도 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자, 소유권 이전, 가압류 등)
- 을구: 근저당, 전세권 등 담보물권 정보 (금융기관 대출 여부 등)
📍 꼭 체크해야 할 3가지 포인트
- 갑구의 '소유자 명의': 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인
- 을구의 '근저당 설정': 대출이 많은 경우 보증금 반환 위험
- 압류, 경매 기록이 있다면 계약 주의!
4. 이런 경우엔 주의하세요!
- 소유자가 아닌 제3자(예: 가족, 대리인)와 계약하려는 경우 → 위임장 필수
- 근저당 설정금액이 보증금보다 큰 경우 → 우선순위 확인 필요
- 전세권 설정이 이미 돼 있는 경우 → 선순위 전세권 여부 확인
5. 등기부등본 + 확정일자 + 전입신고 = 내 보증금 보호
등기부등본으로 문제 없는 집이라는 걸 확인했더라도, 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력 + 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
✔️ 순서: 계약 → 잔금 지급 → 전입신고 → 확정일자 받기(동주민센터)
6. 마무리: 전세 계약 전, 10분만 투자하면 큰돈을 지킬 수 있어요!
보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 계약 전에 등기부등본을 확인하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고까지 완료하는 것입니다.
💡 “계약서를 쓰기 전에 등기부등본 한 번만 보면, 전세사기 걱정은 반으로 줄어듭니다.”
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