“2년 더 살고 싶은데, 집주인이 거절하면 어떡하죠?”
“갱신요구권은 무조건 통하는 게 아니에요!”
“전세 재계약 시 실수 한 번이면 수백만 원 손해볼 수 있습니다.”
전세 재계약 시 가장 중요하게 등장하는 개념이 바로 ‘계약갱신요구권’입니다. 많은 세입자분들이 이 권리가 마치 절대적인 것처럼 오해하는 경우가 많아요. 하지만 실제로는 법적 요건과 제한 조건이 명확하게 존재합니다.
이번 글에서는 갱신요구권의 정확한 개념, 사용 방법, 주의할 점을 총정리하고 전세 재계약할 때 반드시 챙겨야 할 실무 팁도 함께 알려드릴게요.
1. 갱신요구권이란?
2020년 7월 31일부터 시행된 ‘주택임대차보호법 개정안’에 따라 세입자는 계약기간이 끝난 후, 1회에 한해 추가로 2년 계약을 연장할 수 있는 권리가 생겼습니다. 이를 계약갱신요구권이라고 합니다.
🟡 핵심 요약
- 1회에 한해서만 행사 가능 (2025년 현재 기준)
- 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 집주인에게 의사표현 필요
- 임대인이 특별한 사유 없이 거절하면 무효
2. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는?
- 직계존속 또는 본인이 실거주 예정인 경우
- 세입자가 계약 위반을 한 경우 (무단 전대, 월세 미납 등)
- 건물 철거 예정 등으로 계약 유지가 불가능한 경우
※ 단, 실거주를 이유로 거절한 경우에도 실제로 거주하지 않으면 법적 책임이 따를 수 있습니다.
3. 전세 재계약 시 체크리스트
- 갱신요구권 행사 여부 판단하기 – 이전 계약에서 이미 사용했다면 이번엔 일반 재계약입니다.
- 임대인 실거주 계획 확인 – 실거주를 이유로 갱신 거절할 경우 증빙 요구 가능
- 보증금 인상률 확인 – 갱신 시 5% 이내로만 인상 가능 (법적 상한선)
- 재계약 조건 서면화 – 조건이 정리되면 꼭 문서로 계약서 작성하기
- 확정일자 재부여 – 재계약 후에도 새로운 계약서로 확정일자 받아야 우선변제권 확보
4. 이런 실수는 피하세요!
- 계약 만료 2개월 전까지 아무 연락도 하지 않고 갱신요구권 기회를 날리는 경우
- 보증금이 5% 이상 인상됐는데도 갱신요구권인 줄 알고 계약하는 경우
- 임대인의 실거주 의사만 믿고 나갔다가 공실로 남는 경우
5. TIP: 갱신요구권 의사표현은 문서로 남기기
전화나 구두로 말하는 것보다 문자, 이메일, 내용증명 등 서면으로 남기는 게 가장 안전합니다. “나는 갱신요구권을 행사하겠습니다”는 명확한 표현이 필수입니다.
6. 갱신요구권, 반드시 행사해야 할까?
상황에 따라 다릅니다. - 전세금 시세보다 낮고 집 상태가 양호하면 유지하는 것이 유리 - 반대로 노후된 주택이거나 보증금이 시세보다 높다면 다른 집으로 이사도 고려해 볼 수 있어요.
7. 마무리: 내 권리를 제대로 알고 지키세요!
갱신요구권은 세입자를 보호하기 위한 소중한 권리입니다. 하지만 정확한 요건과 절차를 모르고 사용하면 오히려 불이익을 당할 수 있습니다.
👉 전세 재계약을 앞두고 있다면, 오늘 설명드린 내용을 꼭 체크하고 내 보증금과 주거권을 안전하게 지켜보세요!
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