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“이사 준비 다 했는데 집주인이 갑자기 계약 못 하겠다고 합니다. 어떻게 해야 하죠?”
부동산 전세계약을 앞두고 있거나, 계약이 끝나지 않았는데 집주인이 일방적으로 파기를 통보하는 경우가 있습니다. 이럴 땐 당황하지 말고 법적 권리를 정확히 알고 대응하는 것이 중요합니다.
1. 전세 계약은 법적 효력이 있는 ‘계약서’입니다
부동산 전세계약은 임대인과 임차인 간의 민법상 ‘임대차 계약’으로, 계약서 작성과 동시에 법적 효력이 발생합니다. 계약금을 주고받았다면 계약 해제에는 정당한 사유가 필요합니다.
2. 집주인이 계약을 일방적으로 파기할 경우
임대인이 정당한 이유 없이 계약을 파기할 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 계약금을 이미 지급한 상태라면 ‘배액 배상’ 원칙이 적용됩니다.
🔎 민법 제565조 (해약금)
- 임차인이 계약을 파기하면 계약금을 포기
- 집주인이 파기하면 계약금의 2배를 배상해야 함
3. 실제 사례로 보는 대응 방법
💬 사례 1. 계약서 작성 + 계약금 1,000만 원 납부
집주인이 “생각이 바뀌었다”며 계약 파기 요청한 경우
- 계약이 성립된 상태 → 파기 불가
- 임차인은 계약 이행 강제 요청 또는 계약금의 2배 배상 청구 가능
- 내용증명 보내기 → 법적 증거 확보
4. 내용증명 작성 예시
수신: 임대인 ○○○
귀하가 일방적으로 전세계약을 해제하겠다는 입장을 통보해왔습니다. 계약은 2025년 ○월 ○일에 체결되었으며, 귀하의 계약 해제는 민법 제565조에 따라 정당하지 않으므로 계약의 이행 또는 계약금의 2배 배상을 요청드립니다. 기한 내 응답 없을 시 민사소송 등 법적 절차를 진행할 예정입니다.
5. 집주인이 파기를 요구할 때 이렇게 대응하세요
- 1️⃣ 계약서 + 이체내역 + 문자 기록 등 증거 확보
- 2️⃣ 내용증명으로 공식 입장 전달
- 3️⃣ 합의 불가 시 법원에 손해배상 청구 가능
6. 꼭 알아두세요
- 전세계약은 구두계약도 법적 효력은 있으나, 서면 계약서 + 계약금 송금 내역이 강력한 증거입니다.
- 계약 체결 후 파기하려면 ‘정당한 사유’가 있어야 하며, 단순 변심은 인정되지 않습니다.
- 부동산 중개업소를 통해 계약했을 경우, 중개인에게도 손해배상 책임이 일부 발생할 수 있습니다.
7. 전세계약 분쟁 발생 시 도움 받을 곳
- 대한법률구조공단: 무료 법률 상담 (☎️ 132)
- 한국소비자원: 임대차 피해 구제 신청
- 주택임대차분쟁조정위원회: 분쟁 조정 신청 가능
8. 결론: 포기하지 말고 권리 주장하세요
계약은 계약입니다. 집주인도 법의 테두리 안에 있으며, 정당한 사유 없이 계약을 파기할 수 없습니다. 냉정하게 대응하고, 내용증명 → 손해배상 청구로 이어지는 절차를 밟으세요.
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